Het kopen van een tweede huis in Duitsland

Onroerend goed kopen in Duitsland is toch weer anders dan in Nederland. De prijzen van onroerend goed, waaronder vakantieverblijven, liggen beduidend lager. Ook de procedure kent een paar verschillen. Men kent geen ontbindende voorwaarden! De koper dient er bijvoorbeeld op te letten dat het gekochte vrij is van hypotheek en beslagen; vraag hiernaar bij de notaris (Notar) voordat u iets ondertekent! Bij een gedeeld eigendom zie je vaak dat een speciale advocaat (Rechtsanwalt) de verkoop regelt.
De makelaar regelt voor de koper de eigendomsoverdracht bij een notaris of een advocaat en andere zaken die moeten gebeuren. De makelaarscourtage, variërend tussen 3.57% en 5.95%, wordt berekend over de koopsom. De koper moet deze betalen!

Omdat de te verkopen objecten vaak bij meerdere makelaars te koop staan krijgt men geringe informatie. Eerst moet aan de makelaar bekend zijn wie u bent zodat hij/zij aan kan tonen het eerst contact met u gehad te hebben. Adressen van de te verkopen objecten staan nooit in de advertenties. Dit in verband met de afdracht van de courtage.  In Duitsland staan huizen/appartementen zelden met een bord TE KOOP in de tuin of op het raam.

Duitsland is bij Nederlanders nu het populairste vakantieland! bron: BNR 8 jan. 2008.

De notaris/advocaat speelt een essentiële rol bij de overdracht. De koper en de verkoper ondertekenen de koopovereenkomst in het bijzijn van de notaris c.q. advocaat en gaan zo een rechtsgeldige overeenkomst aan. Na het ondertekenen is de koper nog geen eigenaar.  De notaris plaatst wel een zogenaamde "Auflassungsvorbemerkung" waarmee uw rechten t.a.v. de koop zijn afgedekt. U krijgt een uittreksel van de inschrijving in het "Grundbuch" (vergelijkbaar met ons kadaster) thuisgestuurd.
U tekent dus eerst bij de notaris. Enkele weken later krijgt u de sleutel en moet er betaald worden. De rekening van de notaris krijgt u direct na ondertekening. Een groot verschil met de procedure in Nederland is dat de koper op aanwijzing van de notaris de koopsom direct naar de verkoper overmaakt. De procedure tussen ondertekening van het contract en het moment dat u feitelijk eigenaar bent duurt enige weken. De notarissen zijn altijd bereid uw vragen rond de aankoop te beantwoorden, schroom niet hier gebruik van te maken.

Uitgeverij Guide Lines heeft een boekje uitgegeven, Wonen en kopen in Duitsland, €19,95, geschreven door P.L. Gilissen
en te bestellen via het blad Huis en Aanbod.
E-mail: verkoop@huisenaanbod.nl
internet: www.huisenaanbod.nl

Financieringsmogelijkheden

Het is mogelijk een hypotheek af te sluiten bij een bank in Nederland of in Duitsland. Een en ander is geheel afhankelijk van uw persoonlijke financiële situatie. Er bestaat geen mogelijkheid voor hypotheekrente-aftrek.

Permanente bewoning

Niet alle huizen mogen vast bewoond worden. Of u een object permanent mag bewonen moet u altijd navragen bij de notaris/advocaat of makelaar. Voor alle duidelijkheid: in tegenstelling tot in Nederland mag u zo vaak als u wilt verblijven in uw appartement of woning. In Duitsland wordt onder permanente bewoning verstaan dat u zich op het adres inschrijft en dus in feite emigreert. Mocht u meer willen weten kan ik u hierover informeren.
Voor gepensioneerden kan het fiscaal voordeliger zijn om in Duitsland als ingezetene ingeschreven te staan. Wilt u emigreren, informeer dan bij een fiscalist naar de voordelen.


Kosten van het bezit van onroerend goed in Duitsland

Gemeentelijke belastingen zoals Mullabfuhrgebuhr en Grundsteuer -resp. riool/afvalstoffenheffing en onroerend zaak belasting- zijn voordeliger dan in Nederland. Echter! Mocht er een nieuwe riolering, electraleiding, wateraanvoer of wegdekvernieuwing in de straat komen dan dient u als aanwonende hieraan mee te betalen.
Heffing gaat naar het aantal meters dat het grondstuk aan de weg ligt.
Bij verkoop van een pand moet u hiernaar informeren. Ook kunt u in het koopcontract opnemen dat de in het verleden
gemaakte kosten niet door u als koper overgenomen worden.
Het kan zijn dat, jaren geleden, het riool vernieuwd is en dat dit nog niet betaald is! Het kan jaren duren voordat dit afbetaald is.
Sommige Gemeenten heffen een zgn. Zweitwohnungsteuer. Over het betalen van deze Steuer zijn de meningen ernstig verdeeld. Voor velen is het nl. de eerste woning in Duitsland. Het is maar hoe je het bekijkt.
Ook dient u kijk- en luistergeld te betalen ook als u alleen maar via de sataliet ontvangt.

Dit zijn de belangrijkste kosten, naast natuurlijk water, electra, olie of gas en onderhoud van de woning, die u kunt verwachten als u een woning heeft in Duitsland.

Terugkomende kosten

Over uw tweede woning betaalt u "Zweitwohnungssteuer". Het verschilt per gemeente, maar is ongeveer 350 Euro per jaar. In Duitsland kent men ook onroerend-goedbelasting, deze is aanmerkelijk lager dan in Nederland en verschilt per object. Voor mijn appartement in Usseln van 75 m2 betaal ik zo'n 100 Euro per jaar; rioolafvoer, waterrechten en huisvuil ongeveer 250 Euro per jaar. Brand-Opstalverzekering bij woningen zelf af te sluiten (verplicht), som afhankelijk van de verzekerde waarde van het onroerend goed.
Bij appartementen zitten deze bedragen in de service-kosten die je afdraagt via de vereniging van eigenaren.

Verbouwen

Dit is eigenlijk hetzelfde als in Nederland. Externe verbouwingen moet u net als in Nederland aanvragen.
Wilt u gaan verbouwen, neem dan contact op met een ter plaatse bekende aannemer. Die kan voor de nodige vergunningen zorgen en weet de weg in ambtenarenland.
Bij interne verbouwing in een woning bent u in principe vrij.
Zelf heb ik ervaring met een interne verbouwing van een appartement. Voor het omleggen van afvoerleidingen had ik toestemming nodig van de vereniging van eigenaren. De verbouwing is gedaan door "Bauunternehmen" Fiesseler uit Ottlar/Diemelsee. De loodgieters- en elektriciteitswerkzaamheden zijn door de firma Bornemann uit Usseln gedaan. De schilder was "Maler" Engelbracht uit Eimelrod. Mijn ervaringen met hen zijn zeer goed.
Ik moet zeggen dat alles vlot en volgens afspraak ging, hoewel ik niet ter plaatse was.
Als u alles zelf wilt doen moet u toch contact opnemen met een "Bauherr". Dit kan een architect zijn, om de vergunningen te regelen. Mocht u overwegen een appartement aan te passen kan ik u helpen met de eerste contacten.

Het kopen van een appartement

Indien u belangstelling heeft voor een appartement moet u met enkele zaken rekening houden. De verschillen met Nederland zijn niet groot.
Een vereniging van eigenaren is verplicht, men deelt immers gezamenlijk bezit met een gezamenlijk belang, namelijk het in stand houden van het gebouw. Ik heb voor u een en ander uitgewerkt en uitgezocht. Mocht uw belangstelling uitgaan naar een appartement, dan kan ik u over regels en notarisdocumenten nader informeren.

Wonen in Sauerland

Het hele gebied heeft een prachtige natuur en de schoonste lucht van West-Europa. De bevolking is zeer vriendelijk, gastvrij, nauwgezet, betrouwbaar en kindvriendelijk. U vindt er gedurende het hele jaar ruim voldoende mogelijkheden u te vermaken.
Het is aan te bevelen een rekening bij een plaatselijke bank te openen en hiervan uw vaste lasten te betalen. U bespaart hiermee bankkosten.

Verhuur mogelijkheden van uw tweede woning

Het Sauerland is een bekend "vier seizoenen vakantiegebied"-gebied. Verhuur is het hele jaar aantrekkelijk. U kunt verhuren via de bekende bureau's, zoals Euro-relais en de plaatselijke VVV's. Het is ook mogelijk om een "Verwalter" te zoeken: vaak is dit een makelaar of boekhouder ter plaatse.

Bent u op zoek naar een tweede woning in het Hoch Sauerland rondom Olsberg, Willingen, Medebach, neemt u dan contact met mij op en vertel mij uw wensen. Samen met een makelaar ter plekke ga ik dan zoeken naar uw tweede woning.

Ik wil u graag helpen ook zo'n vakantie-onderkomen te vinden.

Ook wanneer u zelf een object heeft gevonden bij een Duitse makelaar kan ik u helpen en adviseren bij de aankoop van het onroerend goed. Neem in dat geval van te voren contact op met Sauerland Onroerend Goed om de aankoop te bespreken.

Tot ziens !

Hanneke Matthijsse

Nota Bene:

Sauerland-og neemt geen verantwoordelijkheid voor de actualiteit, correctheid, volledigheid of kwaliteit  van de verstrekte informatie. Aansprakelijkheidsclaims tegen ons, van materiële of immateriële aard, veroorzaakt door het gebruik of misbruik van verstrekte informatie of door het gebruik van onjuiste of onvolledige informatie, zijn uitgesloten.
 
Ook de informatie verkregen van derden, bv. de Duitse verkopende makelaar,  is in goed vertrouwen overgenomen.
Voor fouten/onwaarheden/vergissingen hierin kan Sauerland-og niet aansprakelijk gesteld worden.